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一降再降,跌至地板價!廣州東還有底嗎?

Beryl Renfred

一降再降,跌至地板價!廣州東還有底嗎?

沒想到,618“砍”得最狠的竟然是樓市。

臨近年中、疊加618的節點,樓市開始紛紛動起來祭出大招,卷的最厲害當屬廣州東,價格優惠滿天飛,有板塊更是跌至“地板價”。

就在最近,增城朱村一些樓盤推出一批特價單位,最低1字頭就可以上車。除推出特惠房源以外,不少樓盤爲了賣房,更是打出首付3萬、最長360個月超長分期的噱頭。

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猶記得,去年保利水木芳華1.6-1.7萬/㎡的開盤價血洗朱村市場,如今1字頭的價格就可以上車。當別人在打折時,朱村直接打骨折,上車門檻一降再降。

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大打價格戰朱村到底了嗎?

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內卷可以說是當前朱村的主基調,本以爲可以靠着樓市回暖再蹭一般熱度,但當前想“翻身”太難了。

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據不完全統計,目前朱村大部分樓盤都低於2字頭,且這些樓盤大打價格戰,你卷我也卷。

像中奧明日公元618優惠,直接甩出3萬起首付、最長360個月超長分期的優惠,十分誘人;靠近地鐵口的仁安花園,之前推出的特價房,萬元出頭就能上車,堪稱價格刺客;學府悅城在過去靠着執信刷了一波熱度,如今也打出13XXX元/㎡限時鉅惠。

在大部分樓盤“自刀”時,當前只有個別樓盤穩站2字頭以上,如御溪世家,憑藉雙地鐵口和靠近鎮龍TOD的優勢,價格比較堅挺。

不僅一手價格內卷,部分二手小區成交價也一降再降。

據克爾瑞廣佛區域之前統計,朱村一帶賣得最好的是碧桂園城市花園,大部分房源成交單價都在1.2-1.3萬/平,最便宜的一套單價僅1.1萬/平。

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其實,當中心區價格走強時,朱村頻頻刺穿底線背後,當前更多的是價值體現,背後無外乎這樣的原因:

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1)首先,好時代結束了;

以前樓市基本面向好,買誰誰漲,但現在不一樣了,這就好比行情好的時候,大家雨露均沾都能喝點湯;但不好意思,現在整個行情都不太明朗,大家日子都不好過,朱村自然得跟着掉一波熱度。

2)遍地是房貨量太大了;

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一條21號線串聯起20+個盤,在廣州樓市來說這樣的體量絕對是王者,且不論整個朱村貨量大,整個廣州東貨量都不小。

據廣州中原研究發展部數據顯示,去年的增城庫存一直處於高位,截止2022年12月,增城的庫存消化週期高達20.8個月,庫存消化週期全市第五,11月還一度攀高到全市第一。

步入2023年,增城庫存出現了下跌,截至5月25日數據顯示,從原來的高位警戒線20多個月跌回15個多月,雖然有所下跌,但貨量仍不可小覷。

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在遍地都是房的廣州東來說,外有整個廣州東的較量,內有朱村多盤內卷加持,不少盤只有以降價換空間。

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3)歸根結底還得看配套的兌現力;

說起朱村,可以說它算得上是增城最早火起來的板塊。

朱村之所以能躥紅,靠的就是一個好故事。科教城、富士康、21號線,三大IP加碼,吸引了不少開發商前仆後繼,不乏一些保利、碧桂園、中海等實力房企。

不僅僅是頭部房企,就連江西、湖南、新加坡等地的開發商也涌進來想分得一杯羹。

房企的跑馬圈地,造就了地價一路飆升,樓市熱度居高不下,導致過去朱村成交量穩佔全市top5,房價一度衝上2萬+。

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殊不知,概念炒得再火,當前也要拼功夫,畢竟靠熱炒賣房已經行不通了。

首先是朱村最爲津津樂道的科教城,兌現緩慢。

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朱村科教城,自2012年起就開始規劃,但直到2019年才確認動工,根據規劃,科教城總建面約30平方公里,三期合計擬引入24所職業院校,擬投資金額高達1800億,預計近30萬師生入駐。

根據最新消息,朱村科教城目前只有廣州鐵路職業技術學院、廣州幼兒師範高等專科學校已經建設完成,於2022年秋季部分入住開學。在今年朱村科教城將有4所院校建設完工。整體來看,並不是很亮眼。

再就是此前炒的沸沸揚揚的富士康科技小鎮,2018年朱村因引入富士康科技小鎮再掀一翻熱度。

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但一個有意思的現象是,這幾年已經沒有什麼人提富士康科技小鎮了,背後的原因大家細品。

這三大IP,現在只剩21號線能講一講了。利好出盡,在當前的市場情況下,朱村接下來大概率會繼續橫盤。

當前朱村還能不能買?

直接先上結論:剛需挑着買!

相比增城其他板塊,像石灘、永寧、增江等,同樣是配套有待完善,朱村至少勝在有21號線加持!

如今朱村行情,正在以價換量,對於購房者來說,可以趁機挑選適合自己的產品。

一般來說,對於預算有限,又急着上車的,儘量挑選有硬通貨的,如地鐵+名校這樣的組合,即使市場不景氣,也不至於太差,畢竟手上還有殺手鐗。不到萬不得已,不會跌得很慘。

對於抱着先上車博漲幅的買家,朱村並不是一個好選擇。從過去的歷史經驗來看,那些重倉朱村的買家,只能看着當前的價格一降再降欲哭無淚,有誰能“滿載而歸”,難。

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